现如今，在诸多小区《议事规则》有一条特别引人注目，那就是有名的“视为同意”——未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。
该条款近年来引起较多争议与诉讼。那么，在《民法典》新规下，如何正确理解和运用“视为同意”条款呢？
首先，什么是“视为同意”条款？
通俗地说，有的业主大会规定，业主大会召开时若业主既不投赞成票也不投反对票，视为同意，这种规定就是“视为同意”条款。
“视为同意”条款的应用有两个构成要件，第一个构成要件是已送达，即业委会已经把表决票送到了你家中，或者是投入了你的信箱；第二个构成要件是无有效投票意见，也就是说你既没有说同意，也没有说不同意，这个时候就有适用“视为同意”条款的余地了，这种票我们也称为视为同意票。
接下来我们来看看，“视为同意”条款到底有什么作用。我们挑选了十个样本，也就是十个小区召开业主大会的情况。大家可以看到，蓝色部分是赞成票，灰色部分是非赞成票，从图中来看，超过80%的会议赞成票都是遥遥领先，早已过半，单单看这个结果，可谓都是成功的大会、胜利的大会。
但事实真的如此吗？带着疑问去审视这些赞成票的构成成分，就能发现其中的奥秘。
从赞成票的成分来看，图中橙色部分是真实赞成票，也就是业主到场投票的部分，下面蓝色部分是视为同意票。前一张图80%的会议都是赞成票遥遥领先，而现在再看这张图，实际上80%的会议橙色部分（真实赞成票）都过不了半，甚至有极个别的情况，比如说有两个案件中连10%都没到。
小区里的事情不是应当秉承少数服从多数的原则吗？为什么到了开会的时候反而变成多数服从少数了呢？这个就得从目前社会上面临的一种困境说起。
如何正确运用“视为同意”条款？
在一般事项表决中，把视为同意票的计入控制在满足最低开会人数的要求即可，且最后表决时超过最低通过比例一半的视为同意票不计入在内。
在特别事项表决中——所谓的特别事项，指的是小区中一些最要紧的事情，比如说重建建筑物。这种会可能几年也未必能够开一次，但是一旦开起来，这个结果对小区的影响是很大的。此时视为同意票的作用，应限制在能够帮忙把会开起来，但是不能让其在表决中“做主”，因此在计算最后表决结果时，视为同意票不应计算在内。
举个例子来理解。假设A小区共有业主500户，实际投票率30%，即有150户投票，其中有100张赞成票，50张反对票，另外350张为视为同意票。
如果进行一般事项表决，根据《民法典》的要求，最少要有2/3即334户参与表决，而现在只有150户参与，相差184票，此时可以将视为同意票中的184票计入参会人数，以满足开会的最低要求。
计算表决结果时，最低通过比例应当是334的一半也就是167票，但现在只有100张赞成票，此时可以将视为同意票计入，但如前面提到的，视为同意票的计入应有封顶限制，不应超过167票的一半即84票，如此，最后计票结果是100加84即184票，超过法定最低要求，决议通过。
如果是特别事项表决，关于开会就和一般事项一样，先让会开起来。关于表决结果，根据《民法典》的规定，应由参会人数的3/4同意表决才能通过，即需要251张赞成票。此时不应把视为同意票计入，因此只有实打实的100张赞成票，决议不通过。（上海高院研究室）
法院如何判决“从众条款”纠纷？
以广州番禺某小区为例，一起来看一下，法院是如何认定的？（注：我们没有找到今年的相关判决案例，下面案例供参考）
阿英是广州市番禺区钟村镇某小区的老业主了，2009年10月就已收楼入住。当时，小区正值第四届业委会任期内的第2年。6年间，小区的业委会已换届3次了，到2015年9月7日，已经是第六届业主委员会。
2017年，阿英将小区业委会告上了法庭，认为业委会在2010年的《议事规则》中设定“从众条款”是别有用心，选票造假，侵犯业主选择权；业委会在2011年、2014年作出的涨价决定程序违法、增加了业主负担，应该撤销维持原来的标准。
据阿英介绍，在前两次提价的时候，小区业委会以及物业公司倾尽全力，也才拿到8000名同意票，早在2010年之前，根本不可能拿到双过半同意（从众规则）的业主选票。
业委会则认为，将“从众条款”列入议事规则不为法律所禁止，且当时包含该条款内容的《议事规则》在有钟村街道办事处、祈福居委会、部分业主的现场监督、见证下，经第三方会计师事务所进行过专业统计与报告，事前有通知，事中有见证，事后有备案，合法合理。阿英当时也未在异议期提出书面异议，现在才提出反对意见应该驳回。
一审法院认为，业委会在通过《业主大会议事规则》中关于“未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票（此项规则已于2010年首次业主大会通过）”的决定时未对选票的真实性予以核实，亦未明确计算票数及票权的过程，且业委会成员中存在利益冲突情况，故两次业主大会的召开均违法，应予撤销。
但从第三方会计师事务所出具的报告业会鉴[2010]001号和业会鉴[2010]001号来看，表决结果符合法律要求的双过半规定。虽然业主对上述证据不予认可，却未能未提交其他证据对该两份报告的证明内容进行推翻，亦未举证证明通过该条款的《议事规则》存在程序违法之处，故对于其要求撤销该决定没有事实和法律依据，不予支持。
二审法院认为，会计师事务所出具的两份报告均有街道办、居委会、会计师事务所、业委会、业主、物业管理公司的代表作为见证人签名确认，足以证明“归众条款”表决通过的情况。而主张撤销权的业主未能充分举证，缺乏依据，对原审判决予以维持。